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上海房價一月下跌24%？中遠兩灣城房價一夜暴跌三成？一個個觸目驚心的房價報告讓人搞不清楚。面對有些紛亂的數(shù)據(jù)，普通購房者如何才能準確地撥開迷霧，看透房價的真相呢？ 　　創(chuàng)三年來最大跌幅？ 　　解析：商品住宅新盤成交均價不代表整體水平 　　部分媒體近日刊登了佑威房地產(chǎn)研究中心出具的報告：7月份上海商品住宅新盤成交均價環(huán)比下降24%，這是2005年7月以來上海房價最大環(huán)比跌幅，并稱這是“新一輪調(diào)控以來的最大跌幅”。 　　但記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，這個數(shù)據(jù)和不少購房者的實際感受存在很大差距，這個數(shù)據(jù)是怎么算出來的？真的有這么大跌幅嗎？能代表上海樓市目前的真實狀況嗎？ 　　記者找到發(fā)布上述數(shù)據(jù)的佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄。“‘新盤成交均價環(huán)比下降24%’的結(jié)論，是中心根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心‘網(wǎng)上房地產(chǎn)’發(fā)布的數(shù)據(jù)分析得來，從數(shù)據(jù)本身來看是準確的。但是該數(shù)據(jù)存在了一定的偶發(fā)因素。”薛建雄解釋，今年6月翠湖天地嘉苑、御翠豪庭、仁恒何濱城等幾處豪宅都集中推盤，特別是翠湖天地嘉苑超過8萬元的均價，把當月全市的平均價給拉了上去，導(dǎo)致與7月新盤成交均價出現(xiàn)較大差異。 　　復(fù)旦大學房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示，“商品住宅新盤成交均價”的數(shù)據(jù)不過是一個純統(tǒng)計學上的數(shù)字，如果當月成交湯臣一品的住宅，就能帶動該“均價”數(shù)字大漲，而成交了崇明島的住宅，該數(shù)字就會下跌。 　　薛建雄也承認，商品住宅新盤成交均價不代表上海房價的整體水平。市民要看房價漲了還是跌了，還是應(yīng)該選擇看個案的表現(xiàn)情況，比如對三林板塊感興趣的，就應(yīng)該選擇該地區(qū)的樓盤價格進行數(shù)據(jù)比較。 　　中遠兩灣城降價7200元？ 　　解析：比得合理才有說服力 　　上月，一則“中遠兩灣城降價7200元”的消息，讓許多購房者怦然心動，7200元的降價相當于身價“縮水”33%，內(nèi)環(huán)內(nèi)的樓盤有這樣的降幅還是有些“嚇絲絲”。 　　從6月底開始，中遠兩灣城就一直有各種促銷優(yōu)惠。8月中旬其29套2-4樓房源集中成交均價13842元/平方米，比該案上半年21049元/平方米的均價驟降7200多元。但據(jù)知情人士透露，這批低價成交房源均為“內(nèi)部消化”。 　　記者實地探房后了解到，中遠兩灣城四期4樓以下的房源一口價在1.58萬元/平方米，而5到10樓中段的部分房源單價約為兩萬元。去年年底4期剛開盤的價格是1.8萬-2.2萬元/平方米，之后一路上揚，到了今年4月曾一度達到了2.2萬-2.4萬元/平方米，連底樓的房源開價也在2.2萬元以上。也就是說，從4月震蕩至今，報價比起當初的開盤價實際下跌了10%左右。 　　業(yè)內(nèi)專家告訴記者，比較樓盤價格也是有講究的。由于每個樓盤不同樓層、房型的房源價格相差很大，最大的甚至相差五倍之多，最有說服力的比較方法是比同一期樓盤，相同位置房源，在不同時期的報價。 　　黃浦二手房單價3000元？ 　　解析：要么輸入錯誤，要么“做低房價” 　　二手房價由于“一房一價”和位置房型千差萬別的緣故，通常房價波動幅度沒有新房那么大。然而，記者在網(wǎng)上卻發(fā)現(xiàn)了兩套令人咋舌的“超級廉價房”。一套位于西藏南路688弄老西門新苑的二室二廳毛坯房源，114.94平方米，其顯示的售價居然是“345000元”，單價只有3001元。 　　記者從上海中原耀江分行了解到，老西門新苑成交的房源價格都很高，單價3萬到3.5萬元之間。上海中原研究咨詢部經(jīng)理馬冀告訴記者，造成該“超級低價房”的原因，要么就是網(wǎng)站輸入錯誤，總房價少打了個“0”；要么就是“做低房價”所致。據(jù)了解，在一些二手房買賣中，買賣雙方會口頭協(xié)商或簽訂價格不同的兩份合同，以實現(xiàn)避稅。比方說一套房產(chǎn)是100萬元，成交合同實際“顯示”的只有70萬元，剩下的30萬元就以所謂的“裝修價”來支付。