日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在內(nèi)部發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）�！巴ㄖ�”再次要求，各地要加強(qiáng)房屋銷售備案工作，原則上“封殺”了開發(fā)商分期獲得預(yù)售證的行業(yè)規(guī)則。

　　同時(shí)，住建部還將上海此前推出的《上海市商品房銷售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》印發(fā)各地，供各地企業(yè)學(xué)習(xí)推廣。

　　“通知”防止開發(fā)商捂盤屯盤

　　記者隨后從有關(guān)渠道獲得了上述住建部發(fā)出“通知”的內(nèi)容。該“通知”中強(qiáng)調(diào)在商品房預(yù)售管理上，要求各地在受理開發(fā)商申報(bào)的項(xiàng)目預(yù)售申請(qǐng)時(shí)，原則上不得分層、分單位申請(qǐng)，必須按照整個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)。

　　對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大，實(shí)行分期開發(fā)、分期交付的項(xiàng)目，才可以按照分期開發(fā)的規(guī)模申請(qǐng)預(yù)售許可。

　　讓開發(fā)商盡量一次性拿到預(yù)售證，是保證商品房向市場(chǎng)有效供應(yīng)的手段。而將預(yù)售方案進(jìn)行備案管理，則是一種新的管理方式。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，預(yù)售方案?jìng)浒腹芾碜钤缙鹪从谏虾�，早�?年前，也就是房?jī)r(jià)上漲較快的2007年上海就曾推出了單個(gè)樓盤取得預(yù)售證面積不得少于3萬(wàn)平方米的政策，此次上海率先出臺(tái)的“暫定規(guī)定”中再次重申這個(gè)問(wèn)題，顯然是政府對(duì)開發(fā)商捂盤、囤盤進(jìn)行打擊的表現(xiàn)。

　　而且，上海實(shí)行的“暫定規(guī)定”中還特別提出，開發(fā)商在上報(bào)銷售方案的時(shí)候，對(duì)于自留、自用的房屋應(yīng)該依照“少量、合理”的原則進(jìn)行確定。對(duì)于不辦理銷售方案?jìng)浒傅钠髽I(yè)，上海市的“暫定規(guī)定”當(dāng)中提出，將以停止辦理開發(fā)商項(xiàng)目所有權(quán)手續(xù)等事項(xiàng)為懲罰措施。

　　據(jù)了解，此前的2008年底，很多地方政府出臺(tái)的穩(wěn)定樓市的政策當(dāng)中，允許開發(fā)商分期、小規(guī)模獲得預(yù)售證，是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)情況不好，開發(fā)商拿了預(yù)售證之后也賣不出去，還會(huì)引來(lái)銀行催款。于是，很多地方建設(shè)部門允許開發(fā)商按照自己愿意的銷售規(guī)模申請(qǐng)預(yù)售證。而在今天房地產(chǎn)市場(chǎng)行情很火爆的情況下，這就成了開發(fā)商捂盤的手段。

未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得變相預(yù)售

　　“通知”還指出，各地在核發(fā)預(yù)售許可證時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)預(yù)售方案的審核。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的規(guī)劃建設(shè)方案，詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目樓盤表、項(xiàng)目用于銷售以及企業(yè)保留自有的情況、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃情況、落實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管情況、項(xiàng)目銷售計(jì)劃和銷售方式、預(yù)售價(jià)格及價(jià)格調(diào)整方式等內(nèi)容。

　　“通知”表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)銷售商品房。開發(fā)企業(yè)應(yīng)一次將取得預(yù)售許可的全部房源上網(wǎng)銷售，不得以各種借口分批、分次銷售，嚴(yán)禁捂盤惜售、囤積房源，不得進(jìn)行虛假交易、炒賣房號(hào)。

　　未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)（包括認(rèn)定、登記、選號(hào)等）的名義收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用等各種方式變相預(yù)售商品房。

　　住建部和國(guó)土部聯(lián)手查囤地

　　值得注意的是，就在住建部向各地下發(fā)上海推行預(yù)售方案管理經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，國(guó)土部也在查囤地。而國(guó)土部查囤地的一個(gè)手法就是，在新的土地出讓合同當(dāng)中，規(guī)定上竣工日期。依照合同進(jìn)行囤地的界定。這與住建部向各地推行的銷售方案?jìng)浒钢骑@然有異曲同工之處。

　　而根據(jù)此次住建部的通知規(guī)定，開發(fā)商需要將銷售方案進(jìn)行備案，如果不按照獲得建委部門認(rèn)可的銷售方案進(jìn)行銷售，則可被認(rèn)定為“捂盤”。

　　有業(yè)內(nèi)專家表示，北京目前北京很多房地產(chǎn)投資主要用于土地開發(fā)，并不是蓋房。因?yàn)楣┙o商品房不足的原因，房?jī)r(jià)仍面臨上漲的壓力，房?jī)r(jià)不斷上漲，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在觀望，而不是加大市場(chǎng)供應(yīng)。在此背景下，住建部和國(guó)土部幾乎同時(shí)出臺(tái)政策查囤地、捂盤，希望加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量平抑不斷上漲的房?jī)r(jià)的初衷就不難理解了。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局本月初發(fā)布的數(shù)據(jù)就顯示，前三季度，北京全市土地儲(chǔ)備中心和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地一級(jí)開發(fā)投資，達(dá)671.5億元，比上年同期（78.5億元）增長(zhǎng)7.6倍。如果扣除土地一級(jí)開發(fā)投資影響，前三季度全市房地產(chǎn)開發(fā)投資僅僅增長(zhǎng)4.2%；前三季度，北京市支付土地購(gòu)置、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等各項(xiàng)投資費(fèi)用1790億元，比上年同期增長(zhǎng)1.2倍，占全社會(huì)投資比重為51%，同比提高15.2個(gè)百分點(diǎn)。換言之，房地產(chǎn)的大多數(shù)投資是用于買地囤地，而并非蓋房銷售的。

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