內(nèi)幕：什么樣的限購(gòu)取消不會(huì)被干預(yù)
呼和浩特選了個(gè)最好的時(shí)機(jī)，摘下了套在自己頭上的限購(gòu)緊箍咒。其實(shí)，即便不是選在陳政高“轉(zhuǎn)正”這個(gè)理論上的“權(quán)力真空期”，對(duì)于呼和浩特的取消限購(gòu)，住建部也不會(huì)出手干預(yù)，這一點(diǎn)，呼和浩特市著實(shí)是過(guò)慮了。
攸克君這樣的說(shuō)法，一定會(huì)讓很多看官大呼看不懂，想不明白——這絕對(duì)在攸克君的預(yù)料之內(nèi)，畢竟經(jīng)歷了多年眾多媒體“樓市限購(gòu)是政治紅線”的持續(xù)性洗腦，“限購(gòu)紅線不能越”已經(jīng)在多數(shù)人的認(rèn)知體系內(nèi)悄然固定下來(lái)。但是，聽(tīng)攸克君一句，現(xiàn)在不一樣了，風(fēng)向早就變了。
實(shí)際上，對(duì)于什么樣的限購(gòu)取消可以接受，可以不干預(yù)，住建部一直有“一本帳”，無(wú)非未對(duì)外公示而已。今天，攸克君就來(lái)說(shuō)一說(shuō)，符合什么條件的限購(gòu)取消不會(huì)被干預(yù)。
第一，分類調(diào)控是個(gè)大原則，當(dāng)然，最初的說(shuō)法叫“加強(qiáng)調(diào)控針對(duì)性”，所以，一個(gè)城市樓市的庫(kù)存量，是第一個(gè)重要前提。這一點(diǎn)就不細(xì)說(shuō)了，因?yàn)樨说禺a(chǎn)在此前已經(jīng)詳盡披露過(guò)這個(gè)情況（《住建部關(guān)于限購(gòu)的7條政策口徑》）。擁有超過(guò)20萬(wàn)套庫(kù)存的呼和浩特順利取消限購(gòu)，也從側(cè)面佐證了攸克君此前披露信息的準(zhǔn)確性。
第二，在高庫(kù)存的前提下，所在地政府在取消或者放松現(xiàn)有限購(gòu)政策前，要采取措施，控制預(yù)售許可行政審批進(jìn)度，并持續(xù)一段時(shí)間，且樓市庫(kù)存去化沒(méi)有明顯的改善。
這一點(diǎn)，說(shuō)的有點(diǎn)繞。翻譯過(guò)來(lái)，實(shí)際上就是在取消或者明顯放松限購(gòu)政策之前，地方政府必須想盡其他辦法去庫(kù)存，能用的辦法都用了，但是還沒(méi)有明顯效果的，就可以接受其調(diào)整或者取消限購(gòu)政策。庫(kù)存過(guò)大的城市控制預(yù)售許可審批節(jié)奏這個(gè)事情，在2014年初的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議上，就曾專門作為“加強(qiáng)調(diào)控針對(duì)性”工作的要求提出，只不過(guò)當(dāng)時(shí)提出這個(gè)要求的是前任部長(zhǎng)姜偉新，不過(guò)，這不要緊，調(diào)控思路這事，姜偉新的發(fā)言，從來(lái)不是代表自己。
第三，庫(kù)存過(guò)大的所在地人民政府，須控制住宅用地供給的速度，并且持續(xù)一段時(shí)間。這一點(diǎn)的道理，和控制預(yù)售許可審批進(jìn)度、節(jié)奏是相同的邏輯。說(shuō)白了，住建部以及上級(jí)政府的潛臺(tái)詞是，庫(kù)存過(guò)大的城市，不能上來(lái)直接就通過(guò)取消或者放松限購(gòu)來(lái)去庫(kù)存。取消或者調(diào)整、放松限購(gòu)政策，應(yīng)該是做足了市場(chǎng)手段而無(wú)效之后的選項(xiàng)，就猶如當(dāng)年控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)，所有市場(chǎng)化手段用盡后，使用了限購(gòu)這樣的行政手段一樣�？傊�，中央政府是不能接受限購(gòu)松綁為地方土地財(cái)政“做嫁衣”的。
第四，外來(lái)人口規(guī)模。這一點(diǎn)，是比較難理解的，因?yàn)椴豢赡苡幸粭l明確的數(shù)字線。在庫(kù)存較高的情況下，如果該城市外來(lái)人口規(guī)模較少，增長(zhǎng)較慢，在控制土地供應(yīng)和預(yù)售審批節(jié)奏仍無(wú)效之后，取消、調(diào)整、放松限購(gòu)政策的是可以接受的。但是，即便是在滿足前三個(gè)條件的情況下，該城市外來(lái)人口規(guī)模較大，增長(zhǎng)較快，也不能放開(kāi)、放松限購(gòu)政策，反而需要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。
這一點(diǎn)，說(shuō)白了，上級(jí)政府擔(dān)心的是，限購(gòu)取消之后，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈，外來(lái)人口少的城市，報(bào)復(fù)性反彈的基礎(chǔ)也就不具備了。
以上四點(diǎn)，各位看官可以理解成為攸克君的理性分析，甚至是預(yù)測(cè)。不過(guò)，上述信息確實(shí)是在和多位住建部的內(nèi)部人士多次私下溝通后整理、匯總的，這些內(nèi)容，永遠(yuǎn)不會(huì)形成文件；另外一點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于任何一個(gè)可能取消限購(gòu)的城市，住建部都不會(huì)出面干預(yù)，出面干預(yù)的是省級(jí)政府，而上述標(biāo)準(zhǔn)和條件，在住建部和省級(jí)政府之間，已經(jīng)基本達(dá)成了共識(shí)。
如果比照上述內(nèi)容，攸克君大膽的做個(gè)對(duì)比分析，看看哪些城市在限購(gòu)政策上的未來(lái)是怎樣的：
首先，北上廣深四個(gè)曾在年初被住建部點(diǎn)名的城市，除非出現(xiàn)重大的市場(chǎng)走勢(shì)逆轉(zhuǎn)，否則不會(huì)放松限購(gòu)政策，只能從嚴(yán)。
其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市（請(qǐng)注意，攸克君說(shuō)的不是省會(huì)），不存在取消限購(gòu)政策的可能性。如杭州、成都、大連、青島等城市，年內(nèi)都難以對(duì)已有的限購(gòu)政策做出全面取消的決定。
再次，部分外來(lái)人口規(guī)模不大，庫(kù)存較大的省會(huì)級(jí)城市以及珠三角、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)帶上庫(kù)存規(guī)模較大的地級(jí)市、甚至是設(shè)區(qū)市，存在對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)整的可能性。這樣的城市太多，情況較為復(fù)雜，除了列舉長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、無(wú)錫、東莞等地之外，就不再贅述。只在這里啰嗦一句，在限購(gòu)政策大行其道的年代，很多城市原本外來(lái)人口并不多，出臺(tái)限購(gòu)政策，實(shí)屬迫于政治正確的壓力，而這些城市，實(shí)際都具備取消限購(gòu)的條件。如何取消，何時(shí)放松，這就全看地方政府的智慧了。
攸克君這樣的說(shuō)法，一定會(huì)讓很多看官大呼看不懂，想不明白——這絕對(duì)在攸克君的預(yù)料之內(nèi)，畢竟經(jīng)歷了多年眾多媒體“樓市限購(gòu)是政治紅線”的持續(xù)性洗腦，“限購(gòu)紅線不能越”已經(jīng)在多數(shù)人的認(rèn)知體系內(nèi)悄然固定下來(lái)。但是，聽(tīng)攸克君一句，現(xiàn)在不一樣了，風(fēng)向早就變了。
實(shí)際上，對(duì)于什么樣的限購(gòu)取消可以接受，可以不干預(yù)，住建部一直有“一本帳”，無(wú)非未對(duì)外公示而已。今天，攸克君就來(lái)說(shuō)一說(shuō)，符合什么條件的限購(gòu)取消不會(huì)被干預(yù)。
第一，分類調(diào)控是個(gè)大原則，當(dāng)然，最初的說(shuō)法叫“加強(qiáng)調(diào)控針對(duì)性”，所以，一個(gè)城市樓市的庫(kù)存量，是第一個(gè)重要前提。這一點(diǎn)就不細(xì)說(shuō)了，因?yàn)樨说禺a(chǎn)在此前已經(jīng)詳盡披露過(guò)這個(gè)情況（《住建部關(guān)于限購(gòu)的7條政策口徑》）。擁有超過(guò)20萬(wàn)套庫(kù)存的呼和浩特順利取消限購(gòu)，也從側(cè)面佐證了攸克君此前披露信息的準(zhǔn)確性。
第二，在高庫(kù)存的前提下，所在地政府在取消或者放松現(xiàn)有限購(gòu)政策前，要采取措施，控制預(yù)售許可行政審批進(jìn)度，并持續(xù)一段時(shí)間，且樓市庫(kù)存去化沒(méi)有明顯的改善。
這一點(diǎn)，說(shuō)的有點(diǎn)繞。翻譯過(guò)來(lái)，實(shí)際上就是在取消或者明顯放松限購(gòu)政策之前，地方政府必須想盡其他辦法去庫(kù)存，能用的辦法都用了，但是還沒(méi)有明顯效果的，就可以接受其調(diào)整或者取消限購(gòu)政策。庫(kù)存過(guò)大的城市控制預(yù)售許可審批節(jié)奏這個(gè)事情，在2014年初的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議上，就曾專門作為“加強(qiáng)調(diào)控針對(duì)性”工作的要求提出，只不過(guò)當(dāng)時(shí)提出這個(gè)要求的是前任部長(zhǎng)姜偉新，不過(guò)，這不要緊，調(diào)控思路這事，姜偉新的發(fā)言，從來(lái)不是代表自己。
第三，庫(kù)存過(guò)大的所在地人民政府，須控制住宅用地供給的速度，并且持續(xù)一段時(shí)間。這一點(diǎn)的道理，和控制預(yù)售許可審批進(jìn)度、節(jié)奏是相同的邏輯。說(shuō)白了，住建部以及上級(jí)政府的潛臺(tái)詞是，庫(kù)存過(guò)大的城市，不能上來(lái)直接就通過(guò)取消或者放松限購(gòu)來(lái)去庫(kù)存。取消或者調(diào)整、放松限購(gòu)政策，應(yīng)該是做足了市場(chǎng)手段而無(wú)效之后的選項(xiàng)，就猶如當(dāng)年控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)，所有市場(chǎng)化手段用盡后，使用了限購(gòu)這樣的行政手段一樣�？傊�，中央政府是不能接受限購(gòu)松綁為地方土地財(cái)政“做嫁衣”的。
第四，外來(lái)人口規(guī)模。這一點(diǎn)，是比較難理解的，因?yàn)椴豢赡苡幸粭l明確的數(shù)字線。在庫(kù)存較高的情況下，如果該城市外來(lái)人口規(guī)模較少，增長(zhǎng)較慢，在控制土地供應(yīng)和預(yù)售審批節(jié)奏仍無(wú)效之后，取消、調(diào)整、放松限購(gòu)政策的是可以接受的。但是，即便是在滿足前三個(gè)條件的情況下，該城市外來(lái)人口規(guī)模較大，增長(zhǎng)較快，也不能放開(kāi)、放松限購(gòu)政策，反而需要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。
這一點(diǎn)，說(shuō)白了，上級(jí)政府擔(dān)心的是，限購(gòu)取消之后，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈，外來(lái)人口少的城市，報(bào)復(fù)性反彈的基礎(chǔ)也就不具備了。
以上四點(diǎn)，各位看官可以理解成為攸克君的理性分析，甚至是預(yù)測(cè)。不過(guò)，上述信息確實(shí)是在和多位住建部的內(nèi)部人士多次私下溝通后整理、匯總的，這些內(nèi)容，永遠(yuǎn)不會(huì)形成文件；另外一點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于任何一個(gè)可能取消限購(gòu)的城市，住建部都不會(huì)出面干預(yù)，出面干預(yù)的是省級(jí)政府，而上述標(biāo)準(zhǔn)和條件，在住建部和省級(jí)政府之間，已經(jīng)基本達(dá)成了共識(shí)。
如果比照上述內(nèi)容，攸克君大膽的做個(gè)對(duì)比分析，看看哪些城市在限購(gòu)政策上的未來(lái)是怎樣的：
首先，北上廣深四個(gè)曾在年初被住建部點(diǎn)名的城市，除非出現(xiàn)重大的市場(chǎng)走勢(shì)逆轉(zhuǎn)，否則不會(huì)放松限購(gòu)政策，只能從嚴(yán)。
其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市（請(qǐng)注意，攸克君說(shuō)的不是省會(huì)），不存在取消限購(gòu)政策的可能性。如杭州、成都、大連、青島等城市，年內(nèi)都難以對(duì)已有的限購(gòu)政策做出全面取消的決定。
再次，部分外來(lái)人口規(guī)模不大，庫(kù)存較大的省會(huì)級(jí)城市以及珠三角、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)帶上庫(kù)存規(guī)模較大的地級(jí)市、甚至是設(shè)區(qū)市，存在對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)整的可能性。這樣的城市太多，情況較為復(fù)雜，除了列舉長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、無(wú)錫、東莞等地之外，就不再贅述。只在這里啰嗦一句，在限購(gòu)政策大行其道的年代，很多城市原本外來(lái)人口并不多，出臺(tái)限購(gòu)政策，實(shí)屬迫于政治正確的壓力，而這些城市，實(shí)際都具備取消限購(gòu)的條件。如何取消，何時(shí)放松，這就全看地方政府的智慧了。
不 經(jīng) 歷 風(fēng) 雨 怎 么 見(jiàn) 彩 虹！
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