房企囤地調(diào)查：利潤(rùn)數(shù)倍于賣(mài)房 處置辦法難執(zhí)行
近日，有媒體報(bào)道海南省12家企業(yè)由于閑置土地問(wèn)題被海南省國(guó)土廳約談，這其中包括華潤(rùn)、中信泰富、魯能和中遠(yuǎn)等“大腕”。12家企業(yè)在海南共有44742畝閑置土地，占海南省閑置土地總面積的32%，土地閑置時(shí)間最長(zhǎng)的達(dá)22年。
專(zhuān)家分析，開(kāi)發(fā)商大量囤地背后潛藏巨大經(jīng)濟(jì)利益——房企只拿地不開(kāi)發(fā)，數(shù)年后地價(jià)成倍增長(zhǎng)。但是，囤地最大的影響是扭曲樓市供需結(jié)構(gòu)，雖然政府大量供應(yīng)土地，但是形成不了房源，房子價(jià)格自然會(huì)持續(xù)上漲，最終還是由消費(fèi)者來(lái)埋單。
開(kāi)發(fā)商囤地規(guī)避受罰花樣百出
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(微博)》總第2063期刊載了合景泰富涉嫌囤地的消息。2011年6月合景泰富全資子公司——廣州市豐璟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以7.1億元獲得北京崇文門(mén)菜市場(chǎng)地塊，溢價(jià)率達(dá)140%，折合樓面價(jià)為4.32萬(wàn)元/平方米，成為當(dāng)時(shí)北京的單價(jià)地王。
但是，這家公司在拿地后三年的時(shí)間里并沒(méi)有什么動(dòng)靜，施工一年的工地只挖了一個(gè)大坑，合景泰富也因此被指利用土地溢價(jià)帶來(lái)增值收益。
從《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》引用第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年1季度北京中高端購(gòu)物中心首層平均租金為每平方米每月845.4元， 2014年1季度這一數(shù)目已經(jīng)上漲至每平方米每月913.7元，漲幅超過(guò)8%。這也說(shuō)明地理位置優(yōu)越的崇文門(mén)菜市場(chǎng)地塊，土地可能在過(guò)去幾年獲得了比較大的升值。
據(jù)《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，合景泰富日前對(duì)于囤地一事作出回應(yīng)稱(chēng)，項(xiàng)目進(jìn)度緩慢并非有意囤地，而是由于因?yàn)槠涞乩砦恢锰厥�，前期�?bào)建速度相對(duì)較慢造成的，商業(yè)項(xiàng)目將于2013年11月11日正式開(kāi)工，但這也與拿地的時(shí)間相差了3年之久。
2009年，李嘉誠(chéng)之子李澤楷也曾被指囤地獲利。2006年李澤楷旗下的盈科大衍地產(chǎn)公司競(jìng)得北京核心城區(qū)的工體地塊，按照約定此地塊開(kāi)工日期為2006年9月20日，峻工日期為2008年3月31日，但一直未動(dòng)工。最后該地塊于2009年8月21日被轉(zhuǎn)讓給另一家香港企業(yè)瑞安建業(yè)，轉(zhuǎn)讓價(jià)為1.18億美元，而當(dāng)初的拍賣(mài)價(jià)格為5.1億人民幣，考慮匯率和轉(zhuǎn)讓的中間費(fèi)用，李澤楷大概賺了0.5億美元，三年利潤(rùn)在78%以上。分析人士稱(chēng)，如果開(kāi)發(fā)商選擇建樓，收益也不過(guò)幾千萬(wàn)元，炒地收益大約是賣(mài)房收益的3倍。
中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道為此采訪了中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞，在他看來(lái)，開(kāi)發(fā)商之所以囤地，是因?yàn)槠鋵?duì)于土地有一個(gè)基本預(yù)期——土地價(jià)格還要漲。此外，囤地對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一種收益非常大但風(fēng)險(xiǎn)很小的一個(gè)融資方式。但是，開(kāi)發(fā)商非法囤地對(duì)社會(huì)的秩序和關(guān)系造成的負(fù)面影響太大，對(duì)國(guó)家的土地資源也造成極大浪費(fèi)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道，囤地最大的影響是扭曲供需結(jié)構(gòu)，看似政府供應(yīng)了大量的土地，但是形成不了房源，房子價(jià)格自然會(huì)持續(xù)上漲。
另外有專(zhuān)家指出，開(kāi)發(fā)在不斷推高地價(jià)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)與其獲得的溢價(jià)收益完全不成比例，風(fēng)險(xiǎn)被稀釋在了資本市場(chǎng)和購(gòu)房者身上。雖然政府對(duì)打擊“囤地”有著強(qiáng)硬規(guī)定，但是開(kāi)發(fā)商規(guī)避處罰的手段則更加多樣。一塊地拿到之后，可以部分施工，可以緩慢施工，還可以在規(guī)劃方面做手腳，比如多次更改規(guī)劃，一直拿不到施工許可等，都可以達(dá)到囤地而不受懲罰的目的。
《閑置土地處置辦法》遭遇執(zhí)行難
海南省閑置土地問(wèn)題則更為嚴(yán)重，據(jù)央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》報(bào)道，2004年一家企業(yè)出資528萬(wàn)美元買(mǎi)下了占地1300多畝的三亞紅棠灣高爾夫球場(chǎng)，但是球場(chǎng)買(mǎi)進(jìn)之后，該企業(yè)一直沒(méi)有增加投資，也沒(méi)有繼續(xù)建設(shè)，更談不上開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。幾經(jīng)轉(zhuǎn)手之后，2007年該地塊已經(jīng)增加到12億港幣的價(jià)格，已經(jīng)是當(dāng)初買(mǎi)進(jìn)球場(chǎng)時(shí)2000萬(wàn)元的60倍。
根據(jù)《閑置土地處置辦法》，土地閑置問(wèn)題原因分為政府原因和企業(yè)原因，屬于政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)延遲的，不做相應(yīng)處罰，擬訂閑置土地處置方案；如果是企業(yè)原因而導(dǎo)致未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿一年的，需按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿兩年的，將會(huì)無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，并且土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。但多地存在土地荒廢數(shù)年的現(xiàn)象，國(guó)家要求收回閑置土地的政策在多數(shù)時(shí)候成為了一紙空文，有關(guān)部門(mén)多次重申與調(diào)研的效果也不明顯。
“對(duì)閑置土地的處置辦法只是規(guī)定，一般都沒(méi)有執(zhí)行�！� 張大偉表示，“如果嚴(yán)格執(zhí)行兩年收回政策的話，很多開(kāi)發(fā)商就不敢拿地了。地方政府的土地財(cái)政反而先崩潰了，所以地方政府本身對(duì)這個(gè)政策是不希望執(zhí)行的�！�
據(jù)央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》報(bào)道，海南省國(guó)土環(huán)境資源廳公布的閑置土地企業(yè)的名單中，在三亞市30宗閑置土地當(dāng)中，只有4宗是企業(yè)原因，這也就意味著，只有10%的閑置土地能夠被收回，而另外90%的閑置了短則幾年，長(zhǎng)則十幾年的土地，有了政府原因這個(gè)擋箭牌，就可以繼續(xù)理直氣壯地閑置下去了。
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