中國(guó)房地產(chǎn)十大批判之四——九問經(jīng)濟(jì)適用房系列（1）
它曾經(jīng)被當(dāng)時(shí)作為副總理的溫家寶看作“房改是否成功”的重要標(biāo)志，并一再?gòu)?qiáng)調(diào)在新的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系以它為重點(diǎn)的方針、政策不要輕易改變；國(guó)家十五計(jì)劃還明確提出發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)要以它為重點(diǎn)，當(dāng)時(shí)建設(shè)部還把有些地方政府對(duì)它“供應(yīng)政策的長(zhǎng)期性缺乏足夠的認(rèn)識(shí)”進(jìn)行了嚴(yán)厲的批評(píng)。但就在短短的幾年以后，它還是從“供應(yīng)主體”降格到了“保障之一”

經(jīng)濟(jì)適用房：
普通市民的基本權(quán)利，被誰“貪污”成“窮人的專利”

面對(duì)大中城市居民住房和房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的越來越多、越來越嚴(yán)重的問題，人們不禁反思：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天這一步，問題究竟出在了哪？是當(dāng)初制定的房改政策存在“嚴(yán)重的缺陷”，還是“正確路線被地方政府嚴(yán)重歪曲”？還是讓我們正本清源， 先從當(dāng)年房改的精神和原則探討起。
我們現(xiàn)在的住房制度和體系，來源于一九九八年七月三日由國(guó)務(wù)院發(fā)布的『國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知』，一般簡(jiǎn)稱為國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文。就是這么一個(gè)只有3000多字的“通知”（據(jù)說“級(jí)別相當(dāng)于行政規(guī)章），從此徹底改變了中國(guó)人的住房命運(yùn)。
在此之前，城市居民的住房一般都是單位實(shí)物分房或者是房產(chǎn)局提供的公房，極少數(shù)是祖?zhèn)鞯乃椒�。盡管人均面積和住房條件都不高，但住房問題基本上都是公家包辦的。國(guó)發(fā)九八23號(hào)文件，宣告了福利分房制度的終結(jié)和新的住房制度改革的開始。
23號(hào)文給出的城鎮(zhèn)住房制度改革的一個(gè)主要目標(biāo)就是：“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化 ；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。同時(shí)，它還對(duì)房改的基本原則定了調(diào)，這就是“堅(jiān)持在國(guó)家統(tǒng)一政策目標(biāo)指導(dǎo)下，地方分別決策，因地制宜，量力而行；堅(jiān)持國(guó)家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)；堅(jiān)持‘新房新制度、 老房老辦法’”等。
請(qǐng)注意，這里提出要“建立和完善”的是“以經(jīng)濟(jì)適用住房為主”的多層次住房供應(yīng)體系。全文還用近三分之一的篇幅、專門的兩個(gè)章節(jié)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)、地位，并對(duì)如何“加快發(fā)展”進(jìn)行了具體的闡述。
如：對(duì)什么樣的人應(yīng)該買什么性質(zhì)的住房上，23號(hào)文明確規(guī)定：“對(duì)不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收人家庭租賃由政府或單位提供 的廉租住房；中低收人家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住 房。”
那么，“最低收入、中低收入和高收入”家庭的比例究竟是定在多少呢？當(dāng)時(shí)建設(shè)部有一個(gè)很保守的算法，就是在整個(gè)住房供應(yīng)體系中，70－80％的居民住房應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)適用住房。也就是說，城鎮(zhèn)居民中70－80％的家庭都屬于“中低收入者”，都有權(quán)靠購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房來解決住房問題；而最低收入者和高收入者則分別為10％上下。而當(dāng)時(shí)在一般大城市房改辦的測(cè)算中，可以買“經(jīng)濟(jì)適用房”的“中低收入家庭”，最低的也要占到居民人數(shù)的80％以上，高的要占到總?cè)丝诘?5％。
為什么要在這里如此強(qiáng)調(diào)至少80％以上的市民擁有購(gòu)買“經(jīng)濟(jì)適用住房”的權(quán)利呢？這不僅是因?yàn)閮H僅在房改幾年以后，“經(jīng)濟(jì)適用房”已被“強(qiáng)勢(shì)利益集團(tuán)”主導(dǎo)的“主流輿論”導(dǎo)向成的“低收入者的保障房”的“正統(tǒng)形象”，必須在這里“撥亂反正”、“正本清源”，更重要的是在經(jīng)濟(jì)適用房中，還凝聚和包含著作為公民的基本居住權(quán)利——土地使用權(quán)的自然擁有。
建經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國(guó)家劃撥的。這也就相當(dāng)于作為公民的城市百姓，在買房用地上所涉及到的用地的基本居住權(quán)利，已經(jīng)得到了國(guó)家和政府的具體保障。也就是說，居民買房用地不用再向國(guó)家“交租子”了，只要承擔(dān)“征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”等這些基本的建房成本就可以了。
另外還有一點(diǎn)非常重要的，就是在23號(hào)文件中還對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格和利潤(rùn)進(jìn)行了嚴(yán)格的控制。“通知”規(guī)定：“新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定�！�。并為此還做了具體的要求：“利潤(rùn)控制在3％以下�！背�此以外，23號(hào)文還規(guī)定各地“取消各種不合理收費(fèi)，特別是降低征地和拆遷 補(bǔ)償費(fèi)，切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本。”
從這點(diǎn)說來，中國(guó)城市居民的作為公民的基本居住權(quán)，在當(dāng)初的房改文件中是有所保證的，經(jīng)濟(jì)適用房，就是中國(guó)市民居住權(quán)利的具體體現(xiàn)和化身。所以，經(jīng)濟(jì)適用房不是低收入者甚至最低收入者特有的“專利”，而是占城市人口至少80％以上的中國(guó)普通市民共有的權(quán)利。試想一下，在房改之初，如果沒有經(jīng)濟(jì)適用房的“靈魂所在”，中國(guó)的今天，還會(huì)有住房制度改革嗎？！

沈曉杰