大盤在5月份運(yùn)行至高位以來，房地產(chǎn)板塊走勢明顯強(qiáng)于大盤，主要表現(xiàn)為：對利好的反應(yīng)彈性大于利空;大盤二次摸高時(shí)該板塊率直創(chuàng)出新高;至7月4日，房地產(chǎn)板塊錄得13.68％的升幅，而大盤同期升幅為－4.56％。今日在政策“回暖”市場震蕩上攻的行情下，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)甚為搶眼，板塊整體漲幅達(dá)到了4.77％ ，共有5只地產(chǎn)股漲停。
哪些因素推動房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)如此優(yōu)良表現(xiàn)？這些因素未來存在哪些變數(shù)？房地產(chǎn)板塊未來走勢如何？我們試做一客觀分析。
在談到今年股市上漲的原因時(shí)，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉一言以蔽之“流動性過剩”。過多的流動性資金追逐有限的資產(chǎn)，造成包括股票、房地產(chǎn)、貴金屬、能源等一系列資產(chǎn)價(jià)格的上漲，當(dāng)前在全球范圍內(nèi)都存在流動性過剩的問題，而我國由于特殊的經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境，這一問題更為突出。我國流動性過剩的特殊之處一是巨額外匯儲備的持續(xù)增加;二是人民幣升值引發(fā)的熱錢流入。
這里我們主要討論第二個(gè)特殊之處。在人民幣升值的預(yù)期下，境外資本以各種渠道流入中國，搶購以人民幣標(biāo)價(jià)的資產(chǎn)（尤其是資源型的房地產(chǎn)及股票），以期未來隨著人民幣的升值資產(chǎn)價(jià)值上升獲利。這種搶購成為推動價(jià)格上漲的強(qiáng)大動力之一，這是房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高的最重要原因。俗話說“買漲不買跌”房價(jià)的上漲推動了境內(nèi)投資者的購房熱潮，潛在的購買力提前透支，在“集資房換商品房”“新就業(yè)人口購房”以及“高收入者炒房”等力量的推動下，我國的房價(jià)快速上漲。統(tǒng)計(jì)顯示，6月份，全國一類、二類、三類地段普通商品房住宅平均價(jià)格同比上升分別為6.5%、4.0%和3.1%。6月份包括普通住宅、公寓和別墅在內(nèi)的住宅項(xiàng)目開盤整體均價(jià)為11528元/平方米，同比上漲33.2%，比5月上漲11.5%。與此同時(shí)，涌入境內(nèi)的外資也在股市上大舉投機(jī)，房價(jià)上漲給房地產(chǎn)公司帶來的良好業(yè)績無疑是房地產(chǎn)股受青睞的基本面支持，甚至在我國對商品房的買賣進(jìn)行了更為嚴(yán)格的限制后，部分外資房產(chǎn)投資證券化，轉(zhuǎn)而購入房地產(chǎn)公司股票。也就是說，房地產(chǎn)股良好表現(xiàn)來自于兩種力量的合力作用，一是過剩的流動性對房地產(chǎn)追逐導(dǎo)致的房價(jià)上漲，二是過剩的流動性對股票的追逐導(dǎo)致的股價(jià)上漲。
既然房地產(chǎn)板塊上漲的主要原因是流動性過剩，通俗地說是資金過多，那么這種局面至今是否有所改觀呢？
針對流動性過剩國家近期出臺了一系列辦法，提高利率、嚴(yán)格外資的流入的限制和手續(xù)、發(fā)行特種國債、QDII、中港一體化等，但流動性過剩問題還遠(yuǎn)未解決，甚至提高利率的作法還有可能因增大利差進(jìn)一步鼓勵(lì)外資流入，是以在人民幣升值未到位的情況下，中國我外貿(mào)順差將進(jìn)一步加大，外資將繼續(xù)想方設(shè)法地流入，流動性問題是一個(gè)綜合性的問題，它的解決遠(yuǎn)不是一朝一夕可為。
目前對房地產(chǎn)板塊的擔(dān)心很大程度來自對宏觀調(diào)控、持續(xù)加息的擔(dān)心，如果中國進(jìn)入加息周期，那么房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本會大幅增加，購房者的貸款成本也會逐漸影響到其購買力。但這種擔(dān)心的前提條件“如果中國進(jìn)入加息周期”是否存在？我們看到，人民幣的升值預(yù)期正在吸引外資大規(guī)模流入，如果此時(shí)連續(xù)加息會進(jìn)一步擴(kuò)大利差，增加人民幣的吸引力，促使外資更快地流入，不僅無法解決流動性過剩問題，而且會火上澆油。因而央行對利率的調(diào)控不會直接針對流動性過剩，并且加息是不得已而為之的選擇。從這點(diǎn)上來看，央行連續(xù)加息的可能性很小，流動性過剩仍是推動房價(jià)和房地產(chǎn)公司股價(jià)上揚(yáng)的主要?jiǎng)恿Α?br /> 基于以上分析，我們認(rèn)為，即便房地產(chǎn)宏觀調(diào)控偏緊，但房價(jià)在半年以內(nèi)難以應(yīng)聲而落，房地產(chǎn)板塊將繼續(xù)受益于房價(jià)的上漲和資金的推動，市場表現(xiàn)可望優(yōu)于大盤。在房地產(chǎn)股的選擇上，建議關(guān)注實(shí)力雄厚的藍(lán)籌地產(chǎn)股如萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、華僑城、中糧地產(chǎn)等，尤其是中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等央企直接上市企業(yè)。另外對于出租物業(yè)較多的招商地產(chǎn)、陸家嘴、浦東金橋、金融街等受益于資產(chǎn)估值上升的企業(yè)也就適當(dāng)關(guān)注。

如果你是池塘里的一只鴨子，由于暴雨的緣故水面上升，你開始在水的世界之中上浮。但此時(shí)你卻以為上浮的是你自己，而不是池塘。。。