中國房地產(chǎn)十大批判之三（3）
一個城市的利益搏殺：
七萬五千家庭，戶均“進貢”16.5萬給開發(fā)商
數(shù)百房地產(chǎn)商，一年“多吃”百億“民脂民膏”
社會再怎么發(fā)展，總有個漸進的過程。財富的增長，也一定和經(jīng)濟發(fā)展的相同步的。開發(fā)商動輒上億、甚至數(shù)十億、上百億的急劇增長的財富，又是從何而來的呢？他們掘富的“金礦”又是在哪呢？讓我們從一個城市——南京的房地產(chǎn)市場的情況來分析。
據(jù)南京市房管局不久前對媒體公布的材料：2005年南京市共銷售商品房916萬m2，比2004年上漲13.4%；商品住宅銷售806萬m2，比2004年同期上漲12%。去年全市商品房均價約4800元/m2，同比上漲5.0%；商品住宅均價4400元/m2出頭，同比上漲3.5%。2005年套均住房面積107平米。我們在這里暫先不管每平米4400元的價格可否在南京市的主城六區(qū)買到新老住房，就根據(jù)這個“官方的口徑”統(tǒng)計，來進行相關(guān)的計算。
同時，根據(jù)國土資源部“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)”網(wǎng)的資料，南京市居住用途平均每平米在1800元上下。而南京市住房的容積率，多層的一般在1.5－1.8，高層小高層的一般都在2.2以上，高的在5以上的也有。我們粗略的把它平均在1.8。也就是說，南京市商品房的平均樓面地價，定在1000元。
4400元的住宅平均房價，1000元的樓面地價，806萬平米的銷售面積，套均107平米，這就表示當年有75327戶南京家庭買了新房。按照“官方統(tǒng)計”，我們也可以算出南京市開發(fā)商一年的“紅利”。
一般來說，房地產(chǎn)商的建房成本有這么幾塊組成:
首先，是開發(fā)商的樓面地價成本，南京市平均在1000元；
第二，建筑商建造房屋的建安費，包括包括建材費、人工成本、機器使用費等等，一般多層建筑每平米在700多元，小高層在1000多元，高層在1500－2000元之間。由于在“降低平均房價”中“貢獻最大”的郊區(qū)縣房基本上都是多層，而且加權(quán)的比例也最大，所以建安費估算也是每平米1000元；
這兩項一般來說是房地產(chǎn)商建房分最大的成本。至于其他費用，瑣碎而十分煩雜，南京市物價局在“南京市商品房作價辦法”中，僅“成本構(gòu)成”一項就有幾十條之多，非專業(yè)人士所能明了。前一段時間由于公布南京河西部分樓盤價格成本“民間版”而名聲大振的南京自建房網(wǎng)的邵角等人告訴記者，其他的成本可以分為兩大類：
第三， 配套建設(shè)費用：包括勘察設(shè)計及前期工程費和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費兩大項。前者包括勘察費、設(shè)計費、項目可行性研究、審圖費、放樣費等。后者包括小區(qū)道路工程費、供電供水工程費、室外地下網(wǎng)管建設(shè)費、綠化工程費、通訊工程費、人防建設(shè)費、環(huán)保工程費、消防建設(shè)費、監(jiān)理費等等。這些費用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費標準。南京市平均的收費標準應(yīng)該在500元；
第四，開發(fā)商的運營成本：包括開發(fā)商的管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等等。人工費、廣告、貸款利息和納稅等都在該大項內(nèi)。他們認為，該大項費用一般不超過商品房銷售價格的10％，我們以400元為平均數(shù)。
南京市2005年商品住宅平均成本就應(yīng)該為：
1000元＋1000元＋500元＋400元＝2900元。
應(yīng)該說，這樣的推出的成本，符合南京的實際。前幾年在南京房價最高的鼓樓區(qū)邊上，有個國家級的康居示范工程智能化示范小區(qū)，采用了很多新材料。如外墻所用的保溫隔熱新材料，使空調(diào)制冷節(jié)能達50%，連電梯也是配置進口的。就這樣的高標準住宅，最低的售價也只有2500元上下。由此不難看出，就是剔除地價上漲的因素，南京建房的其他成本也不像開發(fā)商渲染的那樣“玄妙”。
算出了建房的平均成本，南京市房地產(chǎn)商的平均利潤就一目了然。等于：
住宅每平米的平均利潤為： 4400元－2900元＝1500元；
住宅平均利潤率為：1500÷4400=34%
平均每戶買房人給房地產(chǎn)商貢獻的利潤為：107平米×1500元＝16.05萬元
南京人一年買商品住宅給房地產(chǎn)商貢獻的利潤：806萬×1500＝120.9億元
根據(jù)以前對商品房價格管理的有關(guān)規(guī)定，普通標準商品住宅的平均利潤率最高不得超過8％。也就是說南京市住宅商品房的利潤率，高出了有關(guān)方面認可的最高標準26個百分點，“超標”幅度在3倍以上。
如果按“約定俗成”的普通商品住宅最高8％的利潤率，那么：
南京市普通商品住宅的價格應(yīng)該為：2900元×1.08＝3132元
房地產(chǎn)商從每戶買房人多拿利潤為：（4400－3132）×107＝13.5676萬元（占85％）
房地產(chǎn)商一年從南京買住宅百姓多拿利潤：（4400－3132）×806萬＝102.億元
每戶買房人向房地產(chǎn)商戶均多交13.56萬元“銀子”意味著什么呢？按照南京市人均年工資2萬元計算，夫妻兩個都有單位工作，一方的工資用于日常的所有開銷，以維持基本的生活，一方的工資全部用于支付房款（相當于用家庭收入的50％用在買房，遠遠超過一般國家不超過30％的水平），平均每個買房的家庭要為房地產(chǎn)商的暴利多打工6.78年。如果這些家庭不因為買房而對自己生活極為“苛刻”到處處節(jié)衣縮食，只把家庭收入的30％用在支付房款，那么，平均每個買房的家庭就要為房地產(chǎn)商的暴利多打工11.3年。
這里要特別提示的是，以上還是根據(jù)“官方統(tǒng)計”的材料而做出的。其實，南京城區(qū)的房價要比房管局公布的房價高得多早已為“人所皆知”。如果相關(guān)部門敢于公布真實的、經(jīng)得起嚴格審計南京市區(qū)的房地產(chǎn)市場一手材料的話，人們會發(fā)現(xiàn)，高房價對社會各階層財富“洗牌”的效應(yīng)要比人們想象的還要大的多。
如果根據(jù)現(xiàn)實中可以買到房子的價格（每平米6000元，地點還是主城區(qū)邊緣的地方）來計算，南京房地產(chǎn)商實際上可能在商品住宅每平米上所賺取的利潤就是（6000－2900）3100元（這些地方平均地價雖然稍貴一些，但房屋的容積率更高）。按照8％的利潤上限，他們在每平米上多拿的錢是（6000－3132）2868元。
也就是說，如果一個南京的家庭是在現(xiàn)實中買房（而不是在房管局的“官方數(shù)據(jù)”中“夢房”），他們每戶為開發(fā)商的暴利所多交的“銀子”可能是30.6876萬元（2868元×戶均107平米）。一個家庭如果每月克儉生活、用50％的工資來支付房款的話，就意味著要房地產(chǎn)商的暴利多打工15.3年，如果他們是正常的節(jié)衣縮食、只用30％家庭工資所得來支付房款的話，就可能要用25.6年的時間來為房地產(chǎn)商的暴利打工賣命。如果一個人一生的工作時間是30年的話，那就意味著他有85％的工作是為了房地產(chǎn)商的暴利的積累，而為自己的還不到15％。
和舊社會的“長工”相比，買房人是不是有過之而無不及？從經(jīng)濟利益博弈的角度來說，今天的買房人，是不是更像房地產(chǎn)商暴利下的“奴隸”！

沈曉杰