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中國房地產(chǎn)十大批判之三（3）一個(gè)城市的利益搏殺：七萬五千家庭，戶均“進(jìn)貢”16.5萬給開發(fā)商數(shù)百房地產(chǎn)商，一年“多吃”百億“民脂民膏” 社會(huì)再怎么發(fā)展，總有個(gè)漸進(jìn)的過程。財(cái)富的增長，也一定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相同步的。開發(fā)商動(dòng)輒上億、甚至數(shù)十億、上百億的急劇增長的財(cái)富，又是從何而來的呢？他們掘富的“金礦”又是在哪呢？讓我們從一個(gè)城市——南京的房地產(chǎn)市場的情況來分析。據(jù)南京市房管局不久前對媒體公布的材料：2005年南京市共銷售商品房916萬m2，比2004年上漲13.4%；商品住宅銷售806萬m2，比2004年同期上漲12%。去年全市商品房均價(jià)約4800元/m2，同比上漲5.0%；商品住宅均價(jià)4400元/m2出頭，同比上漲3.5%。2005年套均住房面積107平米。我們在這里暫先不管每平米4400元的價(jià)格可否在南京市的主城六區(qū)買到新老住房，就根據(jù)這個(gè)“官方的口徑”統(tǒng)計(jì)，來進(jìn)行相關(guān)的計(jì)算。同時(shí)，根據(jù)國土資源部“中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)”網(wǎng)的資料，南京市居住用途平均每平米在1800元上下。而南京市住房的容積率，多層的一般在1.5－1.8，高層小高層的一般都在2.2以上，高的在5以上的也有。我們粗略的把它平均在1.8。也就是說，南京市商品房的平均樓面地價(jià)，定在1000元。 4400元的住宅平均房價(jià)，1000元的樓面地價(jià)，806萬平米的銷售面積，套均107平米，這就表示當(dāng)年有75327戶南京家庭買了新房。按照“官方統(tǒng)計(jì)”，我們也可以算出南京市開發(fā)商一年的“紅利”。一般來說，房地產(chǎn)商的建房成本有這么幾塊組成: 首先，是開發(fā)商的樓面地價(jià)成本，南京市平均在1000元；第二，建筑商建造房屋的建安費(fèi)，包括包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)等等，一般多層建筑每平米在700多元，小高層在1000多元，高層在1500－2000元之間。由于在“降低平均房價(jià)”中“貢獻(xiàn)最大”的郊區(qū)縣房基本上都是多層，而且加權(quán)的比例也最大，所以建安費(fèi)估算也是每平米1000元；這兩項(xiàng)一般來說是房地產(chǎn)商建房分最大的成本。至于其他費(fèi)用，瑣碎而十分煩雜，南京市物價(jià)局在“南京市商品房作價(jià)辦法”中，僅“成本構(gòu)成”一項(xiàng)就有幾十條之多，非專業(yè)人士所能明了。前一段時(shí)間由于公布南京河西部分樓盤價(jià)格成本“民間版”而名聲大振的南京自建房網(wǎng)的邵角等人告訴記者，其他的成本可以分為兩大類：第三，配套建設(shè)費(fèi)用：包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)兩大項(xiàng)。前者包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目可行性研究、審圖費(fèi)、放樣費(fèi)等。后者包括小區(qū)道路工程費(fèi)、供電供水工程費(fèi)、室外地下網(wǎng)管建設(shè)費(fèi)、綠化工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、環(huán)保工程費(fèi)、消防建設(shè)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等等。這些費(fèi)用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。南京市平均的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該在500元；第四，開發(fā)商的運(yùn)營成本：包括開發(fā)商的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等。人工費(fèi)、廣告、貸款利息和納稅等都在該大項(xiàng)內(nèi)。他們認(rèn)為，該大項(xiàng)費(fèi)用一般不超過商品房銷售價(jià)格的10％，我們以400元為平均數(shù)。南京市2005年商品住宅平均成本就應(yīng)該為： 1000元＋1000元＋500元＋400元＝2900元。應(yīng)該說，這樣的推出的成本，符合南京的實(shí)際。前幾年在南京房價(jià)最高的鼓樓區(qū)邊上，有個(gè)國家級的康居示范工程智能化示范小區(qū)，采用了很多新材料。如外墻所用的保溫隔熱新材料，使空調(diào)制冷節(jié)能達(dá)50%，連電梯也是配置進(jìn)口的。就這樣的高標(biāo)準(zhǔn)住宅，最低的售價(jià)也只有2500元上下。由此不難看出，就是剔除地價(jià)上漲的因素，南京建房的其他成本也不像開發(fā)商渲染的那樣“玄妙”。算出了建房的平均成本，南京市房地產(chǎn)商的平均利潤就一目了然。等于：住宅每平米的平均利潤為： 4400元－2900元＝1500元；住宅平均利潤率為：1500÷4400=34% 平均每戶買房人給房地產(chǎn)商貢獻(xiàn)的利潤為：107平米×1500元＝16.05萬元南京人一年買商品住宅給房地產(chǎn)商貢獻(xiàn)的利潤：806萬×1500＝120.9億元根據(jù)以前對商品房價(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)商品住宅的平均利潤率最高不得超過8％。也就是說南京市住宅商品房的利潤率，高出了有關(guān)方面認(rèn)可的最高標(biāo)準(zhǔn)26個(gè)百分點(diǎn)，“超標(biāo)”幅度在3倍以上。如果按“約定俗成”的普通商品住宅最高8％的利潤率，那么：南京市普通商品住宅的價(jià)格應(yīng)該為：2900元×1.08＝3132元房地產(chǎn)商從每戶買房人多拿利潤為：（4400－3132）×107＝13.5676萬元（占85％）房地產(chǎn)商一年從南京買住宅百姓多拿利潤：（4400－3132）×806萬＝102.億元每戶買房人向房地產(chǎn)商戶均多交13.56萬元“銀子”意味著什么呢？按照南京市人均年工資2萬元計(jì)算，夫妻兩個(gè)都有單位工作，一方的工資用于日常的所有開銷，以維持基本的生活，一方的工資全部用于支付房款（相當(dāng)于用家庭收入的50％用在買房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般國家不超過30％的水平），平均每個(gè)買房的家庭要為房地產(chǎn)商的暴利多打工6.78年。如果這些家庭不因?yàn)橘I房而對自己生活極為“苛刻”到處處節(jié)衣縮食，只把家庭收入的30％用在支付房款，那么，平均每個(gè)買房的家庭就要為房地產(chǎn)商的暴利多打工11.3年。這里要特別提示的是，以上還是根據(jù)“官方統(tǒng)計(jì)”的材料而做出的。其實(shí)，南京城區(qū)的房價(jià)要比房管局公布的房價(jià)高得多早已為“人所皆知”。如果相關(guān)部門敢于公布真實(shí)的、經(jīng)得起嚴(yán)格審計(jì)南京市區(qū)的房地產(chǎn)市場一手材料的話，人們會(huì)發(fā)現(xiàn)，高房價(jià)對社會(huì)各階層財(cái)富“洗牌”的效應(yīng)要比人們想象的還要大的多。如果根據(jù)現(xiàn)實(shí)中可以買到房子的價(jià)格（每平米6000元，地點(diǎn)還是主城區(qū)邊緣的地方）來計(jì)算，南京房地產(chǎn)商實(shí)際上可能在商品住宅每平米上所賺取的利潤就是（6000－2900）3100元（這些地方平均地價(jià)雖然稍貴一些，但房屋的容積率更高）。按照8％的利潤上限，他們在每平米上多拿的錢是（6000－3132）2868元。也就是說，如果一個(gè)南京的家庭是在現(xiàn)實(shí)中買房（而不是在房管局的“官方數(shù)據(jù)”中“夢房”），他們每戶為開發(fā)商的暴利所多交的“銀子”可能是30.6876萬元（2868元×戶均107平米）。一個(gè)家庭如果每月克儉生活、用50％的工資來支付房款的話，就意味著要房地產(chǎn)商的暴利多打工15.3年，如果他們是正常的節(jié)衣縮食、只用30％家庭工資所得來支付房款的話，就可能要用25.6年的時(shí)間來為房地產(chǎn)商的暴利打工賣命。如果一個(gè)人一生的工作時(shí)間是30年的話，那就意味著他有85％的工作是為了房地產(chǎn)商的暴利的積累，而為自己的還不到15％。和舊社會(huì)的“長工”相比，買房人是不是有過之而無不及？從經(jīng)濟(jì)利益博弈的角度來說，今天的買房人，是不是更像房地產(chǎn)商暴利下的“奴隸”！沈曉杰

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